Kasvava korjausvelka haastaa asuntomarkkinat ja asumisen laadun
Asuntomarkkinat ja asumisen laatu kohtaavat haasteen, kun kasvava korjausvelka painaa päälle. Viime vuonna omakoti- ja paritaloasukkaat investoivat korjaushankkeisiin peräti 4 miljardia euroa, kun taas taloyhtiöt käyttivät omansa 2,4 miljardia euroa.
POP Pankkikeskus osk tiedottaa, että Suomen hallitus otti syksyllä kantaa rakennusalan vaikeaan suhdannetilanteeseen. Tukitoimien tarkoituksena oli vakauttaa alaa tuotannon laskiessa, mutta niissä ei otettu kantaa korjausrakentamiseen liittyviin avustuksiin. Kotitalouksien ja taloyhtiöiden harkitessa korjaushankkeiden aloittamisen viivästyttämistä korkojen nousun, ostovoiman heikentymisen ja taloustilanteen kiristyessä, tilanne saattaa vain pahentua, ja tulevat korjauskustannukset voivat kasvaa entisestään. POP Pankki kehottaa erityisesti taloyhtiöitä pysymään tiukasti kiinni korjaussuunnitelmistaan.
– Esimerkiksi energiatehokkuuteen liittyvien korjausten hyödyt konkretisoituvat erityisesti tällaisina aikoina, kun energiahinnat vaihtelevat voimakkaasti. Voimakkaat vaihtelut ovat tulleet jäädäkseen, koska merkittävä osa energiasta tuotetaan tuulivoimalla. Tämä on hyvä ottaa huomioon myös asumisen korjaustarpeita mietittäessä, sanoo POP Pankin johtaja Timo Hulkko.
Korjausrakentamisen määrä kääntynyt huolestuttavasti laskuun
Korjausrakentamisen osuus rakennusinvestoinneista on laskussa, ja POP Pankin arvion mukaan se voi olla noin puolet riippuen suhdannetilanteesta. Korjausvelkaa kertyy, kun rakennusten kuluminen ylittää ylläpidon. Asuntojen korjaustarve kasvaa koko yhteiskunnan laajuisena haasteena, ja lähivuosina korjausvelka voi kasvaa entisestään ikääntyvän rakennuskannan myötä.
– Asuntojen korjaustarpeen kasvu on koko yhteiskunnan laajuinen haaste. Lähivuosina korjausvelka kasvaa entisestään, sillä rakennuskanta ikääntyy.
– Asuntojen ja kiinteistöjen korjaaminen on hyvin oleellista niiden arvon säilyttämiseksi. Hiipuvilla alueilla tämä tietysti voi olla haastava tavoite, koska asuntojen kysyntä vähenee. Hiipuva kysyntä painaa hintoja alaspäin ja remontit voivat olla suhteettoman kalliita asunnon arvoon nähden.
– Kiinteistöjen kunnolla on merkitystä lainan saannin kannalta. Mitä heikompaan kuntoon kiinteistö pääsee, sitä vaikeampaa on lainan saanti. Jos taloyhtiössä asuntojen arvot ovat laskeneet paljon, heikkenee myös kiinteistön vakuusarvo. Tämä puolestaan heikentää lainansaantimahdollisuuksia ja kuntoa parantavien remonttien toteuttamisesta tulee vaikeaa. Voi olla houkuttelevaa siirtää isoja korjauksia myöhemmäksi ja näin ollen välttyä suurilta kustannuksilta, mutta loppujen lopuksi tilanne voi vain mennä hankalammaksi, summaa Hulkko.
Kotitaloudet ja taloyhtiöt investoivat vuosittain miljardeja korjauksiin
Omistusasunnossa asuvat kotitaloudet käyttivät yhteensä 5 miljardia euroa asunnon korjauksiin vuonna 2022 (Kuvio 1). Suurimman osan tästä, 4 miljardia euroa, käyttivät omakoti- ja paritaloasujat.
Rivitaloasukkaat käyttivät yhteensä noin 0,4 miljardia euroa ja kerrostaloasukkaat noin 0,6 miljardia euroa. Kotitalouksien asunnon korjauksiin käyttämä nimellinen rahamäärä kasvoi selvästi vuosina 2021 ja 2022, koska korona-aikana kotitaloudet remontoivat paljon ja kustannustaso nousi voimakkaasti.
Omakotitaloasukkailla suurimmat korjauskustannukset ovat talotekniikassa, ulkopinnoissa ja rakenteissa sekä märkätiloissa. Rivi- ja kerrostaloissa asuvilla kotitalouksilla suurimmat korjauskustannukset kohdistuvat asunnon märkätiloihin ja keittiöön.
Taloyhtiöt käyttivät puolestaan noin 2,4 miljardia euroa korjauksiin vuonna 2022 (Kuvio 2). Kerrostaloyhtiöt teettivät remontteja 1,8 miljardin euron edestä ja rivitaloyhtiöt 0,6 miljardin edestä.
Asunto-osakeyhtiöiden teettämissä korjauskustannuksissa ei ole nähty vastaavaa hyppäystä viime vuosina. Suurimman osan taloyhtiöiden korjauskustannuksista muodostaa talotekniikan sekä ulkopintojen ja rakenteiden korjaukset.
Korjausrakentamisen Kustannusten nousu
Sekä uudisrakentamisen että asuinrakennusten korjausrakentamisen kustannukset lähtivät voimakkaaseen kasvuun koronasta elpymisen ja Ukrainan sodan myötä (Kuvio 3). Vuonna 2022 asuntojen korjausrakentamisen kustannukset kasvoivat 8,8 prosenttia.
Vuonna 2023 kustannusten nousu on ollut keskimäärin 4,4 prosenttia, mikä on vähemmän kuin yleinen inflaatio. Energiakriisin vaikutukset näkyvät korjausrakentamisen kustannuksissa.
Kotitaloudet ovat halunneet panostaa energiatehokkuuteen ja edullisempiin lämmitysmuotoihin. Eniten hinnat ovat nousseet juuri lämmitys- ja jäähdytyskorjauksissa.
Erityisesti tämä on koskettanut pientaloasukkaita, heillä lämmitysjärjestelmäkorjausten kustannukset kasvoivat edellisenä 13,5 prosenttia ja vielä viime vuonna hintojen nousu on ollut lähes 10,4 prosenttia. Kerrostalojen osalta suurimmat nousut on tapahtunut sähköjärjestelmien korjauskustannuksissa.
Odotetusti tyypillisin korjauksiin johtanut syy vuonna 2022 oli normaali vanheneminen tai kuluminen. Tämän jälkeen kotitalouden kolme tyypillisintä syytä omakoti- ja paritalojen korjauksille oli energiatehokkuuden parantaminen, esteettiset syyt ja laatu- tai varustetason parantaminen.
Myös taloyhtiöissä tyypillisin korjauksiin johtanut syy oli normaali vanheneminen ja kuluminen. Toiseksi tyypillisin syy oli vakavamman vaurion ennaltaehkäisy ja kolmanneksi putkirikko, rankkasade, tulva tai muu vastaava.
Korjausvelalla vaikutus asuntojen hintoihin ja lainansaantiin
Kertyneellä korjausvelalla on myös vaikutusta asuntokauppaan. Tekemättä jääneet korjaukset laskevat asunnon hintaa ja vaikuttavat sen houkuttelevuuteen. Ostajienkin pitäisi olla hyvin selvillä asuntoon tai taloyhtiöön tulevaisuudessa kohdistuvista remonteista. Jos asuntolaina on mitoitettu liian suureksi kotitalouden tuloihin nähden, voi tulevien korjausten rahoittaminen muodostua suureksi haasteeksi.
Käytännössä ongelmana on se, että korjausvelkaa ei ole määritelty taloyhtiön taseessa eikä myöskään omakotiasujat sellaista määrittele, joten asunnon ostoa harkitsevan voi olla se itse vaikea määritellä.
Remonttien hinnat vaihtelevat paljon alueittain ja kotitaloudelle koituvat kustannukset riippuvat paljon siitä missä asunto sijaitsee. Haahtela-tarjoushintaindeksin mukaan rakentamisen hinnat ovat pääkaupunkiseudulla lähes 20 prosenttia korkeammat kuin kasvu- ja aluekeskusten ulkopuolisessa Suomessa.
Lähde: POP Pankki osk tiedote 8.1.2024
Aiheeseen liittyvää
Tiiliarkkitehtuuria Helsingin Jätkäsaaressa
Kuin villapaitaan puettu – kaunis tiilijulkisivu
Poroton-kennoharkko: ratkaisu moneen
Löydä oma hirsinen suosikkitalosi - tutustu uutuusmalleihin
Ilmanvaihdon etäohjaus
Lattakaapelijärjestelmästä helppo ratkaisu latauspisteiden sähkönsyöttöön
Luetuimmat
Uusimmat