Asuntokauppalaki uudistuu – vaikutukset voivat ulottua koko työmaaketjuun

Nykyisen asuntokauppalain mukaan osakkeenostajilla on oikeus valita rakennustyön tarkkailija. Tarkkailijan tehtävänä on seurata, että rakennus valmistuu rakentamista koskevan sopimuksen mukaisesti.

Hallituksen esityksessä tätä järjestelmää muutettaisiin olennaisesti: rakennustyön tarkkailijan käyttö olisi jatkossa pakollista tilanteissa, joissa uusia asuntoja myydään jo rakentamisvaiheen aikana.

Tarkkailijan tehtävänä olisi seurata, että rakennus valmistuu sovitun mukaisesti. Lisäksi hänen tulisi seurata rakentamisen etenemistä suhteessa ostajien suorittamiin kauppahintoihin.

Muutos vahvistaisi rakennusaikaista riippumatonta seurantaa erityisesti niin sanotuissa RS-kohteissa.

Rakennusliikkeelle tämä merkitsee käytännössä sitä, että työmaan etenemisen, suunnitelmien ja sopimuksenmukaisuuden on oltava tarkkailijan arvioitavissa koko rakentamisvaiheen ajan.

Nykyisen lain mukaan tarkkailijalla on oltava tehtävän edellyttämä ammattipätevyys, eikä hän saa olla riippuvuussuhteessa rakennustyön suorittajaan tai perustajaosakkaaseen. Hänellä on myös oikeus saada työn etenemisen seuraamiseen tarvittavat tiedot sekä päästä rakennuskohteeseen.

Uudistuksessa täsmennettäisiin myös uusien asuntojen vuositarkastusta koskevia säännöksiä.

Esityksen mukaan vuositarkastuksen yhteydessä olisi järjestettävä vuositarkastuskokous. Kokouksessa käytäisiin läpi rakennuksessa ja asunnoissa havaitut virheet sekä niiden edellyttämät korjaukset.

Rakennusliikkeiden kannalta tämä korostaa virheiden järjestelmällistä dokumentointia, käsittelyä ja korjausten seurantaa.

Vuositarkastuksen jälkeen ei siis riittäisi, että ilmoitetut puutteet käsitellään yksittäisinä reklamaatioina, vaan kokonaisuuteen tulisi nykyistä selvemmin määritelty tarkastus- ja kokousmenettely.

Merkittävä muutos olisi kokonaan uuden jälkitarkastuksen lisääminen lakiin.

Jälkitarkastuskokous järjestettäisiin sen jälkeen, kun vuositarkastuksessa havaitut virheet on korjattu. Kokous pitäisi järjestää aikaisintaan kuuden kuukauden ja viimeistään 12 kuukauden kuluttua vuositarkastuskokouksesta.

Tarkoituksena olisi varmistaa, että sovitut korjaukset on todella tehty, sekä käsitellä mahdolliset jäljelle jääneet erimielisyydet.

Rakennusliikkeen näkökulmasta tämä tekee virheiden korjaamisesta entistä selvemmin seurattavan prosessin. Vuositarkastuksessa kirjattu puute ei poistu prosessista pelkästään korjaustyön valmistumisen myötä, vaan tehtyjen korjausten tilanne voidaan käydä vielä erikseen läpi jälkitarkastuksessa.

Uudistus lisää siten myös dokumentoinnin merkitystä: yrityksen on pystyttävä osoittamaan, mitä on sovittu korjattavaksi, milloin työ on tehty ja millä tavalla korjaus on toteutettu.

Hallituksen esityksessä ehdotetaan muutoksia myös rakentamisvaiheessa myytävien asuntojen vakuusjärjestelmään.

Ostajan suojaksi tarkoitettua suorituskyvyttömyysvakuuden omavastuusääntelyä muutettaisiin. Samalla myyjän näkökulmasta pidätettävien vakuuksien määrää ja niiden vapautumisajankohtaa koskevia säännöksiä muutettaisiin.

Oikeusministeriön mukaan tavoitteena on mahdollistaa vakuuksien nykyistä tehokkaampi käyttö.

Vakuuksia koskevat muutokset ovat perustajaurakoitsijoille taloudellisesti merkittävä osa lakipakettia, vaikka rakentamisen käytännön prosesseissa näkyvimmät muutokset liittyvät tarkkailijaan sekä vuosi- ja jälkitarkastuksiin.

Vaikka lakimuutos ei ole vielä voimassa, rakennusliikkeen kannattaa tarkastella omia toimintatapojaan jo ennen lain lopullista voimaantuloa.

Ennakointi voi myös olla kilpailuetu. Yritys, jonka työmaan laadunvalvonta, dokumentointi ja virheiden korjausprosessi ovat jo valmiiksi läpinäkyviä ja järjestelmällisiä, pystyy sopeutumaan mahdollisiin uusiin velvoitteisiin helpommin. Samalla hyvin dokumentoidusta laadunvarmistuksesta voi tehdä osan asiakasviestintää: ostajalle voidaan osoittaa konkreettisesti, miten rakentamisen laatua seurataan ja kuinka havaitut puutteet käsitellään.

Käytännössä rakennusliike voi jo nyt arvioida, ovatko työmaiden tarkastus- ja dokumentointikäytännöt riittävän yhtenäisiä, miten vuositarkastuksessa havaitut virheet kirjataan ja seurataan sekä pystytäänkö tehtyjen korjausten valmistuminen osoittamaan jälkikäteen luotettavasti. Lisäksi kannattaa selvittää, miten mahdollisen ulkopuolisen rakennustyön tarkkailijan tiedonsaanti ja työmaakäynnit voitaisiin sovittaa nykyisiin prosesseihin.

Vaikka asuntokauppalain velvoitteet kohdistuvat ensisijaisesti asunnon myyjään ja perustajaosakkaaseen, vaikutukset voivat ulottua myös urakoitsijoihin ja aliurakoitsijoihin. Jos työmaiden valvonta, dokumentointi ja virheiden jälkiseuranta tarkentuvat, myös urakoitsijalta voidaan käytännössä edellyttää aiempaa täsmällisempää näyttöä siitä, mitä työmaalla on tehty, milloin ja millä tavalla.

Urakoitsijan kannalta tämä voi tarkoittaa esimerkiksi työvaiheiden parempaa dokumentointia, tarkastusten kirjaamista, valokuvia tehdyistä töistä sekä puutteiden ja korjausten järjestelmällistä seurantaa. Mitä paremmin oma työ on dokumentoitu, sitä helpompi on myöhemmin osoittaa, että työ on tehty sovitusti.

Myös aliurakkasopimusten sisältöön kannattaa kiinnittää huomiota. Jos pääurakoitsijan tai rakennusliikkeen velvoitteet tarkentuvat, ne näkyvät usein myös aliurakoitsijoille asetettavissa vaatimuksissa.

Rakennusalan yrittäjälle muutos ei ole pelkästään hallinnollinen kysymys. Selkeä laadunvarmistus, työvaiheiden dokumentointi ja nopea reagointi havaittuihin puutteisiin voivat olla myös kilpailuetu. Rakennusliikkeet ja tilaajat suosivat todennäköisesti kumppaneita, joiden toimintatavat helpottavat heidän omaa valvontaansa ja vastuidensa hoitamista.

Lähteet:

Oikeusministeriö / Valtioneuvosto, tiedote 24.9.2026.

Hallituksen esitys eduskunnalle laiksi asuntokauppalain muuttamisesta